成都農(nóng)交所德陽所創(chuàng)新“三書模式”助農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易取得新成效
2023-05-24 15:03:09
2018年3月
成都農(nóng)交所德陽所全國首創(chuàng)
閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)“三書模式”
截至2023年5月18日
通過“三書模式”成交項目604宗
交易規(guī)模突破1億元
閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)“三書模式”是指《律師法律審查意見及見證書》+《公證書》+《交易鑒證書》。
主要解決交易主體合法性問題，如自主交易合同中存在的主體資質(zhì)不清、標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)不明，導(dǎo)致交易合同無法律效力、事后產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)及債務(wù)糾紛等問題。
主要解決交易過程真實(shí)性問題，如自主交易中存在的程序不規(guī)范、證據(jù)缺失、告知不及時，導(dǎo)致事后毀約、產(chǎn)生糾紛等問題。
主要解決交易服務(wù)欠缺性問題，如農(nóng)房流轉(zhuǎn)中供需信息不暢、效率不高、矛盾調(diào)處困難等問題。
2018年8月，成都農(nóng)交所德陽所聯(lián)合四川朗照律師事務(wù)所、德陽市誠信公證處推動閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)“三書模式”落地，完成首個案例。 通過三項審查、三項監(jiān)督、三項服務(wù)功能，推動農(nóng)村閑置農(nóng)房使用權(quán)實(shí)現(xiàn)規(guī)范良性流轉(zhuǎn)，用法治思維助力農(nóng)村產(chǎn)權(quán)盤活。 目前，“三書模式”已拓展運(yùn)用于安置房合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓、無證商品房合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓、宅基地有償退出、集體資產(chǎn)處置等七個方面。 “三書模式”獲國家司法部高度認(rèn)可，入選《四川法治藍(lán)皮書》《四川省鄉(xiāng)村振興法治工作規(guī)劃》，四川政法“五年百佳”案例，三次寫入德陽市《政府工作報告》，入選中共德陽市委農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組2022年度《德陽市實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略典型案例集》，取得國家知識產(chǎn)權(quán)局《中農(nóng)三書》商標(biāo)、著作權(quán)注冊，并作為知識產(chǎn)權(quán)成功進(jìn)行市場轉(zhuǎn)化，創(chuàng)新成果經(jīng)驗輸出到省內(nèi)外，吸引全國各地投資者到德陽農(nóng)村地區(qū)發(fā)展興業(yè)。 2017年，黨的十九大報告提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。2018年，中央一號文件提出探索宅基地“三權(quán)分置”的有效實(shí)現(xiàn)形式。成都農(nóng)交所德陽所主動聯(lián)合公證、律師等機(jī)構(gòu)對全市1000多個村進(jìn)行抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，農(nóng)村勞動力大量外出，農(nóng)村空心村現(xiàn)象突出，平均每個村至少有5棟以上農(nóng)房閑置，農(nóng)房資源浪費(fèi)嚴(yán)重，供給雙方結(jié)構(gòu)性矛盾突出，一方面，農(nóng)民出租空置房屋增加收入意愿強(qiáng)烈，另一方面，缺少平臺推廣及法律程序保障，承租人顧慮重重、望“房”興嘆，如何讓閑置農(nóng)房“活”起來，成為實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興需要解決的問題。 成都農(nóng)交所德陽所與有關(guān)部門、公證、律師等機(jī)構(gòu)多次研討論證，從現(xiàn)實(shí)需求出發(fā)，不斷細(xì)化完善閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)程序設(shè)計、可行性操作、過程風(fēng)險防范等，運(yùn)用法治思維和法治方式深化改革、推動發(fā)展、化解矛盾、維護(hù)穩(wěn)定、應(yīng)對風(fēng)險，以法律視野規(guī)范農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)的程序和資料要件，明確交易雙方權(quán)利義務(wù)，規(guī)避可能產(chǎn)生的各類矛盾糾紛，切實(shí)保障交易雙方合法權(quán)益，使交易雙方吃下“定心丸”，兜牢公平正義底線。 成都農(nóng)交所德陽所作為德陽市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺，始終本著以民為本的發(fā)展思想，做好流轉(zhuǎn)全程指導(dǎo)服務(wù)，切實(shí)規(guī)范閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)前，對農(nóng)戶開展政策宣講，嚴(yán)格核實(shí)農(nóng)房所有權(quán)合法性、農(nóng)房所有權(quán)人流轉(zhuǎn)意愿等，確保交易合法無糾紛。對平臺征集到的意向受讓方審核必要征信記錄、違紀(jì)違法情況等，對信譽(yù)不良等潛在風(fēng)險者一律取消受讓資格。正式交易環(huán)節(jié)，農(nóng)交所、公證處、律師等組織現(xiàn)場簽約，簽約完成后出具“三書”文件。 “三書模式”是成都農(nóng)交所德陽所結(jié)合宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”有關(guān)政策精神，探索適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的有效做法，創(chuàng)新了公共法律服務(wù)在鄉(xiāng)村振興中的新方式，拓展了公共法律服務(wù)在鄉(xiāng)村振興中的新領(lǐng)域，彰顯了公共法律服務(wù)在鄉(xiāng)村振興中的新力量，有效防控了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易風(fēng)險,防范基層腐敗,避免和減少糾紛，對維護(hù)交易的合法性、公平性和保障交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益具有積極意義。 一是流轉(zhuǎn)交易公平化。成都農(nóng)交所德陽所對每一宗“三書模式”業(yè)務(wù)均采用公開掛牌方式征集受讓方，嚴(yán)防私下交易，流轉(zhuǎn)交易過程公開透明。 二是辦理程序規(guī)范化。“三書模式”的顯著功能之一，就是提供一個簡潔明了、步驟明確、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的交易辦理程序，確保經(jīng)“三書模式”辦理的交易流轉(zhuǎn)合法合規(guī)、符合交易雙方的真實(shí)意愿。 三是交易文書專業(yè)化。“三書模式”有效發(fā)揮了公共法律服務(wù)“黑匣子”功能，專業(yè)文書充分考慮平衡雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，并對可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險進(jìn)行了明確約定，為維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益和促進(jìn)雙方全面誠信履行合同義務(wù)發(fā)揮了重要作用。 四是模式適用廣泛化。“三書模式”的本質(zhì)是用三方規(guī)范性的具有法律效力的文書簡化農(nóng)村閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)過程中復(fù)雜且不可靠的多項流程，為交易雙方提供“一站式”服務(wù)，在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上，降低辦理成本、提高辦理效率。 作為市場存量大、操作復(fù)雜的交易品種，農(nóng)村閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)的“三書模式”在整個農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中具有可操作性、可復(fù)制性、可推廣性。從實(shí)際情況來看，“三書模式”在其他領(lǐng)域也有積極的借鑒作用，如行政執(zhí)法領(lǐng)域，特別是重大、復(fù)雜的行政處罰案件，可引入律師、公證參與服務(wù)，以通過第三方的專業(yè)服務(wù)固定處罰證據(jù)和處罰依據(jù)及適合的處罰幅度，從而提高行政執(zhí)法的公正性、權(quán)威性，減少行政復(fù)議及行政訴訟案件的發(fā)生。
